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城中村改造優(yōu)勢范文第1篇

【關(guān)鍵詞】城中村；城市；經(jīng)濟發(fā)展

近年來，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程的加快，很多原來的城郊村變成了城中村，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，很多城中村迫切要求改變現(xiàn)狀，改善人居環(huán)境，以城中村改造為契機，整合城市資源，已經(jīng)成為很多城市促進經(jīng)濟發(fā)展，加快城市化進程的一種模式。

一、城中村改造的出現(xiàn)

20世紀八九十年代，城市人口日趨膨脹，隨著城市經(jīng)濟的迅速發(fā)展，很多城市迅速向外擴張，擴大城市規(guī)模，建設(shè)新區(qū)。城市在發(fā)展的過程中多是跳過城市邊緣區(qū)的村莊，在建設(shè)城市新區(qū)，這符合城市發(fā)展的一般規(guī)律，因為城市邊緣區(qū)村莊由于土地價格偏高，而且由于村莊搬遷補償?shù)葐栴}的存在，很多城市都是選擇在村莊以外的地區(qū)發(fā)展，在新城形成一定的規(guī)模，具有一定的城市功能后，原來的城市邊緣區(qū)就會成為城中村，城中村在景觀、功能上都是與城市不協(xié)調(diào)的區(qū)域，在城市發(fā)展到一定的階段后，城中村的城中村改造就會被提上日程。

二、城中村改造的可行性分析

在城市發(fā)展過程中出現(xiàn)城中村是必然的，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城中村的城中村改造也將是必然的。

1.城中村在景觀、功能上都是與城市不協(xié)調(diào)的區(qū)域。

在城市發(fā)展過程中，城中村村民成為了城市的特殊組成部分，這些城中村村民已經(jīng)慢慢融入了城市的生活習慣中，享受著城市發(fā)展帶來的物質(zhì)文明，與城市居民有區(qū)別的僅僅是身份和居住環(huán)境。城中村基礎(chǔ)設(shè)施條件落后，基本上不能承擔城市功能，在景觀上與城市面貌極不和諧，突現(xiàn)出強烈的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，成為城市發(fā)展中的“瘤”，為了實現(xiàn)城市的可持續(xù)、和諧發(fā)展，對城中村進行城中村改造是城市發(fā)展必然的趨勢。

2.經(jīng)濟發(fā)展，條件成熟。

進行城中村改造，沒有強大資金的支持，只能是紙上談兵，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，城市財富的積累，村集體經(jīng)濟的發(fā)展，村民財富的增加，城中村的改造就會有財富作為后盾。在條件成熟的情況下城中村的改造就會是順其自然的事情，否則在條件不成熟、資金不充足的情況下進行城中村改造，其結(jié)果只能是差強人意、半途而廢，激發(fā)社會矛盾。

3.村民要求進行改造的愿望

隨著城市的發(fā)展，城中村的村民在意識、行為上已經(jīng)成為了城市人，已經(jīng)具備了城市人所具備的素質(zhì)，但是在身份上還是村民，在居住環(huán)境上與城市居民存在明顯差距，這就使得很多村民想改善居住環(huán)境，改善周邊基礎(chǔ)設(shè)施條件，過上真正的城市人的生活，所以這部分人是愿意進行城中村改造的，也是村莊改造的動力。

三、城中村改造促進城市經(jīng)濟發(fā)展

城中村由于其歷史原因的復雜性和區(qū)位條件的特殊性，在進行城中村改造的過程中，優(yōu)勢條件和劣勢條件同時存在。城中村由于基礎(chǔ)設(shè)施條件差，建筑結(jié)構(gòu)密集、混亂等原因，在拆除新建時會有很大的困難，而且由于其在城市區(qū)域內(nèi)，拆除成本會很高，但同樣如果改建好，由于其明顯的區(qū)位優(yōu)勢，開發(fā)商就會獲得很大的利潤，村民在拆遷的過程中會獲得高額的土地補償金，這些補償金可以用來發(fā)展村集體經(jīng)濟或用于村民養(yǎng)老、教育、醫(yī)療、就業(yè)等各項社會保障，以改善村民的生活待遇。同時為了改善城市面貌，加快城市經(jīng)濟發(fā)展，當?shù)卣矔罅χС诌M行城中村改造，會出臺各種相應的優(yōu)惠政策，鼓勵村莊進行城中村改造。

進行城中村改造可為村民、為城市帶來很多的益處。一是可以改變原來與城市極不和諧的村莊現(xiàn)狀，改善城市面貌，提高城市化水平；二是在城中村改造過程中進行統(tǒng)籌規(guī)劃，在房屋改造、道路建設(shè)、地下管線鋪設(shè)等方面按照城市建設(shè)的需要進行有計劃的建設(shè)，避免了今天建一點，明天修一點的建設(shè)模式，很大程度上避免了重復建設(shè)；三是可以改善村莊的人居環(huán)境，使村莊人居環(huán)境得到很大的改善，提高村民的生活水平，使得他們成為真正的市民；四是在滿足村民自己用房的同時，也可以將剩余住房出售，此時政府可以采用宏觀調(diào)控的方式，按照農(nóng)民經(jīng)濟適用房的銷售模式在一定范圍內(nèi)進行銷售，以解決部分中低收入家庭住房緊張的情況；五是通過城中村改造，村集體可以獲得部分土地出讓資金用于村民的社會保障體系建設(shè)，提高村民的生活水平。

四、城中村改造的實行

1.規(guī)劃先行的原則

城中村改造必須堅持規(guī)劃先行的原則，高起點、該標準制定城中村改造規(guī)劃，在規(guī)劃中，盡可能最大限度的滿足村民的意愿。

2.加大宣傳力度，耐心說服群眾。

在進行城中村改造的過程中，多多少少會有一部分人不愿意進行拆遷，這些人或者是安于現(xiàn)狀，對現(xiàn)在的居住環(huán)境有著深厚的感情，不愿意改變，或者是對拆遷安置補償辦法不滿意。所以在進行城中村改造的過程中，首先要做的就是要宣傳到位，向村民說明城中村改造的必要性，從大局出發(fā)，對村民進行耐心細致的說服，這是一個在城中村改造中最艱苦的工作。有好多的拆遷改造往往會因為一個、兩個人的阻止而多年不得實施，對這些人除了進行耐心的說服外，必要時可采取法律手段，但不可粗暴拆遷，野蠻拆遷，避免引發(fā)社會矛盾。

3.制定周詳?shù)牟疬w安置方案

在進行城中村改造的過程中，必須制定周詳?shù)牟疬w安置補償方案，盡最大可能的滿足村民的愿望，嚴格按照國家、省、市有關(guān)拆遷安置補償法律、法規(guī)執(zhí)行，必要時可以對率先同意拆遷的城中村進行獎勵。在城中村改造過程中必須采取先安置后拆遷的原則，安置時可采取發(fā)放租房補貼或建設(shè)臨時安置用房的辦法進行安置，讓村民自己選擇。

4.在進行城中村改造的過程中，與市有關(guān)部門協(xié)調(diào)，爭取財政支持，爭取減免有些行政收費，盡最大可能降低成本，這樣在最終銷售時，村民可獲得最大利益。

城中村改造優(yōu)勢范文第2篇

城中村改造將借鑒馬家路村的做法，遵循原則：

1、實行分步改造原則。

2、實行區(qū)塊改造自求平衡原則。

3、尊重絕大多數(shù)被改造戶意愿的原則。

4、實行補償價格與市場接軌原則。

5、實行政策平衡原則。

6、實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置與貨幣安置自由選擇原則。

7、實施以高層帶電梯公寓樓建設(shè)為主原則

8、實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷戶本區(qū)塊安置原則。

下面圍繞本村推進城中村改造工作，從“改造優(yōu)勢”、“面臨的問題”和“對策建議”三方面作一分析。

(一)實施城中村改造的優(yōu)勢

周塘東村實施城中村改造具備三方面的優(yōu)勢：一是區(qū)位優(yōu)勢，二是思想優(yōu)勢，三是政策優(yōu)勢。

一、良好的區(qū)位優(yōu)勢

1、優(yōu)越的地理位置。周塘東村居住區(qū)東靠趙家河江，緊臨興園路工業(yè)區(qū)和滸崇公路，與古塘街道接壤;北靠市教育園區(qū)、曙光社區(qū)、星光家園;西、南與新華、新塘村交接。宗興路、周塘路橫貫東西，新江路、東小路、三灶江縱穿南北，把村莊分割成八個大塊。地形規(guī)劃，易于設(shè)計規(guī)劃。

2、良好的商業(yè)價值。新江路本村域長達0.89公里，除協(xié)和醫(yī)院、新華村外，兩邊共可建造臨街店鋪650米左右。宗興路本村區(qū)域長0.55公里，除已建設(shè)開發(fā)的區(qū)域外，兩邊共可建造臨街店鋪500米左右。如與新塘、新華、古塘街道充分合作，可建設(shè)新江路、宗興路特色商業(yè)街。本村周邊已有曙光社區(qū)、玲瓏小區(qū)、香溢美墅等居住小區(qū)，容易形成連片居住小區(qū)，具有較高商業(yè)價值。

二、逐步轉(zhuǎn)變的群眾觀念

1、村民對拆遷具有一定接納性：本村從宗興路建設(shè)、東小路拓寬、教育園區(qū)建設(shè)、新江路北延，大大小小的拆遷已有四次，群眾從拆遷中得到了實惠。又由于本村新村規(guī)劃面積較小，老居住區(qū)規(guī)劃長期控制，房屋陳舊、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住條件的迫切愿望。因此，對舊城改造具有較高接納性。

2、村民具有初步的集約居住理念：隨著年輕一代在滸山城區(qū)購買和居住套房，轉(zhuǎn)變居住方式的理念逐步影響廣大村民，年輕一代普遍能夠接受多高層套房居住的理念。

3、村民對城中村改造具有一定的思想基礎(chǔ)。年，施叔利主任任書記時，曾啟動過舊村改造，因此，在村民的思想意識上，具有一定的基礎(chǔ)。

4、馬家路村的試點和新塘、新華村的推進，對村民具有促進作用。馬家路村試點地塊已進入簽約階段，可能在年底前拆除完畢;新華、新塘等村，正在學習政策，召開座談會、摸底調(diào)查、上門入戶動員。周邊兄弟村的積極行動，在一定程度上促動干部、群眾的思想，形成工作的緊迫感。

三、黨員、干部、群眾形成基本的共識。實施“城中村”改造，對周塘東村的發(fā)展具有戰(zhàn)略性的意義。從近三十年周塘東村的發(fā)展歷史來看，周塘東村的發(fā)展經(jīng)歷了三波：第一波發(fā)展是，實行第一輪土地承包，農(nóng)民的生產(chǎn)力得到全面解放，農(nóng)民發(fā)家致富;第二波發(fā)展是，98-年興園路工業(yè)區(qū)、市教育園區(qū)、相關(guān)企業(yè)、投融資公司土地收儲征用本村全部耕地，村民用領(lǐng)到的土地征用補償款建造住房或進行二、三產(chǎn)投資，但這雖然是發(fā)展的，但同時也是村莊發(fā)展?jié)摿慕咦羁斓囊粋€時期;第三波發(fā)展是，新江路北延拆遷工程，近二百戶村民遷居到曙光社區(qū)、星光家園，從拆遷中獲得了巨大利益，村域優(yōu)勢也在新江路開通中得到了一定的提升，這是目前村莊發(fā)展最可利用優(yōu)勢。

從周塘東村發(fā)展的現(xiàn)狀來看，隨著土地資源的全部喪失，市政工程僅剩下牽涉到30戶村民左右的宗興路拓寬一項，要借助外力發(fā)展村莊，已經(jīng)不太可能。周塘東村作為傳統(tǒng)意義的農(nóng)村也已經(jīng)從過去的青年、壯年時期進入了衰老時期。周塘東村要發(fā)展，只能依托劃時代的第四波———城中村改造。

四、優(yōu)惠的政策激勵

在城中村改造中，市、街道黨委、政府制訂出臺了“政府零收益”、配套“農(nóng)房兩改”專項資金、中心城區(qū)自主改造村實行“一村一策”、政府融資扶助等優(yōu)惠政策，在政策層面保證了城中村改造的成功。

(二)推進城中村改造面臨的問題

城中村改造是一項開創(chuàng)性的建設(shè)工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式選擇、土地轉(zhuǎn)制、規(guī)劃設(shè)計、資金籌集等問題;小的方面涉及到農(nóng)民與居民、本村社員與外來掛靠戶等不同身份人員的利益分配問題;涉及到宅基地、自由地、承包地、國有土地等不同土地性質(zhì)土地價值評估問題，涉及到正式住房、違章建筑、平房、樓房等建筑公平補償問題等。這些因素交織在一起，決定了城中村改造的性和艱巨性。在實際操作中，城中村改造將面臨村民觀念、利益分配、改造操作這三個方面問題的困擾：

一、村民理念層面的問題

1、“怕吃虧”心理在改造時間選擇上猶豫不定。許多村民迫切希望進行城中村改造，但在選擇改造和后改造的時間選擇上，一是怕先改造吃虧，一是怕后改造吃虧，猶豫不定，影響改造進度。

2、農(nóng)村傳統(tǒng)的居住理念阻礙居住方式的轉(zhuǎn)變。許多村民特別是50歲以上的中老年人，把“單家獨院、有天有地”視作居家理想。他們對新穎、集約化的多、高層住宅懷有一定的畏懼心理;害怕在新的居住環(huán)境和社會關(guān)系中生活不能適應。一部分擁有別墅式住房的村民，又留戀眼前的既得利益，對改變居住方式也很不情愿。

3、對改造后生活缺乏保障的擔憂阻礙宅基地、自由地的回收。相當多的中、老年村民，對“失去宅基地、自由地后，還能干什么”、“現(xiàn)在三輪車、電瓶車以及就業(yè)勞動工具尚有空間存放，住多層、小高層后，該怎樣生活呢”等問題十分惶恐。他們既擔心自己的就業(yè)，更擔憂以后的經(jīng)濟收入。特別是以靠房租收入謀生的村民，更為擔心：本村區(qū)域內(nèi)的近8百戶村民中，有一半住戶有房屋出租，共出租房近1900余間(大多是違章建筑)，平均每戶2.5間。現(xiàn)有的房子租金雖少但仍有市場，但改造后到底有多少房屋可供出租，租金的收入是升還是降，他們覺得心中無底。

4、對兌現(xiàn)改造承諾的擔憂阻礙簽約決心。有些村民擔心政府、村的改造承諾不能完全兌現(xiàn)，擔心城中村改造半途而廢，擔心改造達不到預期的經(jīng)濟、社會目標。村民對本村年啟動過的舊村改造項目尚有記憶，對本屆村級班子能否擔當起改造的重大責任，疑云重重。同時對改制后的股份合作社是否能夠真正承擔起第三次利益分配和物業(yè)保障的任務(wù)也心存疑慮。

5、少數(shù)村民唯錢是圖阻礙改造進程。部分村民明知城中村改造是利國利民的大好事，但他們往往對個人利益考慮過多，把城中村改造當成政府和被拆遷戶之間的一場大買賣。認為一輩子拆遷可能只有一次，希望能拿到一輩子用不完的補償金或解決一輩子的生計問題乃至下一代的生計問題;甚至還有個別村民無理取鬧、漫天要價、濫敲竹杠，這將嚴重阻礙城中村改造的進程。

二、利益分配層面的問題：

“城中村”改造中的矛盾還集中出現(xiàn)在利益再分配時，也就是利益在集體和個人、個人與個人之間如何再分配、再調(diào)整的問題。主要表現(xiàn)為：

1、土地、房產(chǎn)利益分配錯綜復雜。隨著城市的發(fā)展，“城中村”及其周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施以及商業(yè)環(huán)境都得到極大改善，本村由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路貫穿全村，形成土地級差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工業(yè)用地、國有土地;既有平房、樓房又有街面房、出租房;既有合法產(chǎn)權(quán)房屋又有違章建筑，形成了紛繁復雜的土地、房屋關(guān)系。此外，還存在著村民、集體、(開發(fā)商)、政府以及全社會的利益協(xié)調(diào)問題，存在著村民的眼前利益和長遠利益等統(tǒng)籌問題，存在著住戶回遷、房屋評估定價，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作環(huán)節(jié)的公平公正問題。

2、各類成分人員利益分配界限理清困難。城市化推進過程，實質(zhì)上是農(nóng)民發(fā)財致富的過程，但對哪些人可以全額享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相對復雜性。如村中的居民、掛靠戶、房屋買入賣出戶、戶口遷出戶、就學就業(yè)轉(zhuǎn)居民戶、房改政策享受戶、無房戶、多房戶等，政策確定具有一定難度。

三、改造操作層面的問題：

1、黨員、干部在思想認識上存在一定的差異。在黨員、干部中一定程度地存在著三種思想。一是怕失敗思想，認為新江路拆遷了三年多了，還沒有最后完成，城中村不一定能搞得成。我們?nèi)绻麊恿耍悴怀桑蔷痛笫孀恿恕６桥侣闊┧枷搿ＵJ為，近千戶人家，房屋密度又這樣高，現(xiàn)狀又這樣復雜，要做好這一件事，要破解多少麻煩事，信心不足。三是簡單化思想。對工作艱巨性認識不足，對城中村改造想象得過于簡單。

2、改造建設(shè)成本高昂影響財務(wù)平衡。長期來，由于土地規(guī)劃滯后，以宅基地為基礎(chǔ)所形成的用地布局雜亂無序，土地權(quán)屬和使用相對混亂，村民住宅條件差異巨大。又由于規(guī)劃控制過長，違章建筑過多，現(xiàn)有建筑密度大，容積率高，拆遷成本大。另一方面，本村雖有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路兩側(cè)所有空閑土地均被其他單位先期占用，城中村改造利益影響巨大。在資金平衡方面，由于土地被征用時地價低，村提留少，全靠貸款保證改造，資金壓力大。由于建筑密度大，回遷安置面積多，可用于銷售的面積少，投資回報小，城中村的改造難度相對較大。如何降低城中村改造的成本，保證合理的投資回報率，保證回遷村民滿意，是城中村改造能否順利推進的最大制約因素。

3、改造經(jīng)驗不足影響公平效益。推進城中村改造是一項十分復雜而又艱巨的工作，涉及各級政府、部門之間的工作協(xié)調(diào)和城中村住戶間巨大經(jīng)濟利益的平衡，政策性強，操作要求高，工作量大，情況復雜。由于缺乏現(xiàn)成的城中村改造政策體系與推進機制經(jīng)驗，摸著石頭過河，容易出現(xiàn)偏差。

(三)城中村改造的對策與建議

城中村改造在宗漢乃至慈溪才剛剛起步，困難與機遇同時呈現(xiàn)。我們可以從四個“堅持”入手，破解改造難題。一是堅持通過建立完備體制、提高協(xié)同能力，來確保改造的公平效益。二是堅持前瞻性的觀念引導、激發(fā)村民改造積極性，廣泛發(fā)動村民深入?yún)⑴c，來促進“村民自愿”氛圍的形成;三是堅持規(guī)劃先行，促進城中村良性演變，強化政策支持，提高村民經(jīng)濟社會保障，來真正實現(xiàn)“村民得益”的改造目標;四是堅持因地制宜，分塊實施，選擇合理開發(fā)模式，來營造多方共贏的良好局面;

一、統(tǒng)一黨員、干部、村民代表的認識，形成機制，奠定城中村改造的組織保證

1、搶抓機遇、遵循科學、勇于擔當。要認清形勢，樹立信心，明確認識到城中村改造既是挑戰(zhàn)好是機遇。既要有搶抓機遇、勇于擔當?shù)挠職猓惨锌茖W決策、按規(guī)律辦事的智慧。要徹底破除怕失面子、怕麻煩的思想，從對周塘東村發(fā)展負責的高度認識城中村改造工作，以周塘東村的村民辦實事、為村民謀福利的強烈的責任感和事業(yè)心，來投身于城中村改造工作之中。

2、從組織人事入手，形成機制。村級組織要抓好城中村改造工作的組織領(lǐng)導管理工作，保證黨員、干部、村民代表和相關(guān)部門積極配合解決城中村問題。組建一套專門班子，制定一套適合本村情況的工作方案，形成一套科學、完整的改造規(guī)劃。同時制定城中村改造教育培訓計劃，對城中村村干部、黨員、村民代表，進行城市化知識專題培訓;對普通村民進行通識培訓，提高他們的認識水平和城市化意識。

3、協(xié)同配合，構(gòu)建高效推進機制。城中村改造是一項十分艱巨的工作，，涉及經(jīng)濟體制改革、國土資源管理、戶籍管理、街道村組織、勞動就業(yè)和社會保障等各個領(lǐng)域。政府在城中村改造中，做好領(lǐng)導和服務(wù)，為每個城中村設(shè)計好未來遠景，做好指導、規(guī)劃、宣傳、聯(lián)系等工作，讓城中村改造成為一種在政府指導下的村民自治建設(shè)行為。改造過程成為在街道的統(tǒng)一領(lǐng)導和精心組織下，協(xié)同配合，高效推進的行為。同時強化各環(huán)節(jié)的監(jiān)督和制約，確保改造的公平效益。

二、觀念引導、激發(fā)村民積極參與

1、做好居住理念、生活環(huán)境、經(jīng)濟效益、政策發(fā)展四方面的引導。一是從居住理念上引導。建設(shè)多高層公寓、走向集聚居住，是對農(nóng)民延續(xù)數(shù)千年傳統(tǒng)生活方式的全面革新。針對部分農(nóng)民尤其是一些老人喜歡“上要有天、下要有地”的單家獨院居住方式的現(xiàn)狀。要做好前瞻性的引導和教育，全面宣傳現(xiàn)代居住理念，讓村民思想意識得到根本的轉(zhuǎn)變。根據(jù)實際，分析當前形勢，讓老百姓認識到，新江路北延完成后，當前大規(guī)模拆遷已不太可能，群眾要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是從環(huán)境上引導。實施城中村改造，可以從根本上改變“只見新房不見新村”的現(xiàn)狀，徹底整治農(nóng)村“臟、亂、差”環(huán)境，杜絕農(nóng)民濫建出租房導致社會治安惡化的現(xiàn)狀。三是從經(jīng)濟上引導。通過算經(jīng)濟帳，讓村民感覺到城中村改造是為村民謀福利的大事，認識到通過城中村改造，村民經(jīng)濟收入將持續(xù)穩(wěn)定增長，集體經(jīng)濟也將得到快速增長，村民的保障將更加完備。四是從政策發(fā)展上引導。本著群眾得益的原則，進一步創(chuàng)新相關(guān)政策，強化推進城中村改造的政策導向。以馬家路村城中村改造拆遷安置方案為藍本，創(chuàng)新思路，在街道指導下進一步完善方案，最大限度地保證公正公平。

2、鼓勵村民積極參與，讓城中村改造成為一種在街道指導下，由村為主體的村民自治建設(shè)行為。縱觀各地的經(jīng)驗可以發(fā)現(xiàn)，充分尊重民意是做好城中村改造一條不變的規(guī)律。城中村改造，我們應當充分發(fā)揮村民代表、黨員、回村大學生、社會賢達、企業(yè)主等引領(lǐng)作用，充分發(fā)揮村民的自治作用。在具體操作中，首先，要全面推行改造前的調(diào)查、訪談、聽證制度，讓村民充分表達意愿。其次，要集思廣益，根據(jù)城市規(guī)劃和確定的用地性質(zhì)，討論明確開發(fā)強度和分配方案。讓廣大村民清楚，為什么確定這樣一個用地性質(zhì)和容積率，將來自己的居住條件和居住環(huán)境將會是一個什么樣的狀態(tài)。再次，要幫助農(nóng)民算好經(jīng)濟帳，讓村民明白，容積率既定，地塊面積既定，房子就只能蓋這么多，如果大家所要的拆遷補償過高，可能就無法做到收支平衡，無法實施開發(fā)建設(shè)，自己的居住環(huán)境也就沒法改變的道理。另外，城中村的改造成為村民自治行為后，對那些不愿拆遷、妨礙拆遷的村民形成為村民“千夫所指”的態(tài)勢，讓改造成為民眾自發(fā)的行為，解開強制拆遷這一瓶頸。

三、規(guī)劃先行，強化政策保障

1、嚴格規(guī)劃控制，引導城中村良性演變。嚴格規(guī)劃控制，控制城中村現(xiàn)有的規(guī)模，不再審批新的宅基地。重點控制用地性質(zhì)和控制主干道兩側(cè)重要建筑，嚴禁非法建設(shè)永久性建筑物。

2、高起點編制城市規(guī)劃，做到控制性規(guī)劃全覆蓋。為杜絕“城中村”的再度形成，規(guī)劃應充分考慮城市功能、基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平及城市容量的適度控制標準，確定城市基礎(chǔ)設(shè)施布局和建設(shè)開發(fā)時序，在宏觀層次上發(fā)揮對城市未來整體地價、房價的引領(lǐng)作用。優(yōu)先做出控制性詳細規(guī)劃，確定用地性質(zhì)、建筑密度、容積率等規(guī)劃控制要求，形成規(guī)劃圖則和文本，為改造提供科學規(guī)范的依據(jù)。

3、要注重提升建設(shè)的質(zhì)量和品位，提高規(guī)劃、設(shè)計、建筑水平。根據(jù)“城中村”周邊城市功能類型進行個性化設(shè)計，根據(jù)本村緊臨滸山核心城區(qū)，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋掙取租金，村民存在著擔心拆除房屋后無收入來源等現(xiàn)狀，制訂個性化的改造方案。在開發(fā)中適當增加路網(wǎng)密度，以增加商鋪比例，使村民有新的收入來源，解除其后顧之憂。同時，以街道為單位，建立家庭工業(yè)集聚區(qū)，安置家庭作坊，保證村民收入。

4、完善和落實各項保障措施。“以人為本”是科學發(fā)展觀的核心;時刻關(guān)心群眾生產(chǎn)生活，是我們一切工作的出發(fā)點和落腳點。我們要在城中村改造中，切實解決好群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。首先推行農(nóng)村經(jīng)濟合作社股份制改造，保留村民在集體經(jīng)濟組織中的分配權(quán)，解除農(nóng)民城中村改造的后顧之憂。在此基礎(chǔ)上，要完善和落實經(jīng)濟政策保障措施，推進農(nóng)民“四金”化發(fā)展。一是全力打造“薪金農(nóng)民”，保障民計民生。逐步完善勞動保障服務(wù)中心的硬件建設(shè)，發(fā)揮培訓和就業(yè)指導功能，利用城中村改造契機，實現(xiàn)(土地流轉(zhuǎn)與)就業(yè)安置同步進行，最大程度解決農(nóng)民失地后的安置問題。二是全力打造“保障金農(nóng)民”，完成失地農(nóng)民的養(yǎng)老、醫(yī)保等社會保障工作;三是全力打造“租金農(nóng)民”，要精心做好商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃和招商選商工作;四是全力打造“股金農(nóng)民”，要引導廣大農(nóng)民積極走強強聯(lián)合之路，組建新型經(jīng)濟實體。

四、因地制宜，選擇合理開發(fā)模式。

開發(fā)模式的選擇，直接關(guān)系到城中村改造的成敗。

1、開發(fā)模式分析。各地采取了不同的拆遷安置和開發(fā)建設(shè)模式，歸納起來主要有三種：一是村集體以城中村改造的名義自行組織開發(fā)建設(shè)。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出來的富余土地用作開發(fā)。這種模式既有利于調(diào)動村集體和村民城中村改造的積極性，也基本符合國家的土地和住房政策，但由于經(jīng)驗和眼界的問題，開發(fā)建設(shè)水平可能較低。同時，由于拆遷改造需要比較多的資本，必須由政府大力支持。二是由開發(fā)企業(yè)獨資或者由開發(fā)企業(yè)和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織合資合作進行城中村改造。開發(fā)企業(yè)通過毛地招拍掛拍獲得土地開發(fā)權(quán)，在村集體的幫助下與村民簽訂拆遷安置協(xié)議，開發(fā)的住宅首先用來安置被拆遷戶，其他向社會出售。這種模式下，一般的開發(fā)企業(yè)急于回收拆遷安置成本，往往強調(diào)將拆遷安置和開發(fā)建設(shè)控制在比較短的周期內(nèi)，為避免在房地產(chǎn)市場相對低迷的情況下造成資金沉淀，常常有短期行為。三是名義上由土地儲備機構(gòu)實施拆遷，實際由土地儲備機構(gòu)委托開發(fā)企業(yè)墊資拆遷，開發(fā)企業(yè)、土地儲備機構(gòu)和被拆遷人簽訂拆遷補償安置三方協(xié)議，形成凈地后通過招拍掛出讓，出讓后再用土地出讓金支付原開發(fā)企業(yè)墊付的資金，獲得土地使用權(quán)的新開發(fā)企業(yè)自行組織開發(fā)建設(shè)。此種模式，由于環(huán)節(jié)眾多，極易出現(xiàn)合同糾紛。

城中村改造優(yōu)勢范文第3篇

在改革開放后的30多年里，一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)城市的建成面積迅速擴張，原先分布在城市周邊的農(nóng)村被納入城市的版圖，被鱗次櫛比的高樓大廈所包圍，成為了“都市里的村莊”即所謂的“城中村”。鑒于城中村的眾多弊端，國內(nèi)很多城市已經(jīng)展開對城中村的改造。在改造中，主要涉及政府作用、改造主體、改造形式、籌資方式、土地權(quán)屬變更、拆遷補償方式、管理體制變更等諸多要素，這些要素的不同組合，在全國形成了一些比較典型的城中村改造模式。其中，北京、深圳、杭州等地城中村改造模式較為突出。北京模式實行政府規(guī)范、市場運作、因地制宜的政策，運用社會資本等多種手段，引入便利店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)。深圳的城中村改造模式是政府引導、市場主導、多主體開發(fā)的模式，改造的主體為房地產(chǎn)商(政府通過“招拍掛”出讓土地予房地產(chǎn)商由其籌資開發(fā))、城中村集體(城中村股份合作企業(yè)自行組織改造)，以及以上二者的結(jié)合(城中村股份合作企業(yè)聯(lián)合房地產(chǎn)商合作改造)。杭州模式則是由政府統(tǒng)籌改造城中村的一種模式。市政府負責城中村改造政策和規(guī)劃制定，區(qū)政府統(tǒng)一運作、統(tǒng)籌平衡本區(qū)城中村改造。區(qū)政府為改造主體，區(qū)政府享受市政府在土地運作方面的部分權(quán)限，統(tǒng)一運作、統(tǒng)籌平衡城中村集體土地。

二、昆明市城中村現(xiàn)狀

1　昆明城中村概況

根據(jù)昆明市政府的計劃，從2008年到2012年，該市將對主城區(qū)的336個城中村進行改造，涉及總建筑面積4000多萬平方米，相當于昆明主城區(qū)7～8年的商品房建筑面積。其中一環(huán)以內(nèi)城中村22個，一環(huán)至二環(huán)51個，二環(huán)以外263個。截止到去年上半年，昆明已有86個城中村進入全面拆遷，累計拆除城中村建(構(gòu))筑物760萬平方米。113個村的項目改造規(guī)劃通過市規(guī)委會審議。37個城中村工程建設(shè)已開工，工程建設(shè)面積510萬平方米。昆明城中村絕對數(shù)量之大，布局之廣，較全國其他省會城市更為突出。

2010年9月28日，昆明市首個城中村回遷安置房張官營落成入住。張官營模式即“先安置、再搬遷、后拆遷”，優(yōu)先啟動回遷安置房及公益性項目建設(shè)，并按照“政府主導、企業(yè)參與”原則，嚴格參與企業(yè)準入條件，通過比選，讓具有資質(zhì)、實力、講誠信的企業(yè)參與到項目改造中來，發(fā)揮引領(lǐng)作用，以此確保村民回遷安置房的建設(shè)以及城中村改造的推進。張官營城中村改造實現(xiàn)了零上訪、零投訴、零加層、零強拆的“四個零”記錄，得到社會各界廣泛認可，成為全市城中村改造的樣板。借鑒全國城中村改造的成功典范，結(jié)合自身實際情況，通過探索創(chuàng)新，昆明的城中村改造逐步走出了具有昆明特色的道路。

2　昆明城中村的特點

(1)量大面廣，基礎(chǔ)設(shè)施短缺

在249平方公里范圍內(nèi)有多達336個城中村，涉及村民60多萬人，而且從城市核心區(qū)到城市邊緣均有分布。此外，城中村開發(fā)強度普遍過大，公共活動空間缺乏，供水、供電、電訊、煤氣和排水等市政設(shè)施不完善，臟亂差現(xiàn)象普遍，給城市形象和群眾生活帶來嚴重影響。

(2)建筑密度大，容積率高

昆明市城中村的平均建筑容積率0.8，二環(huán)路內(nèi)達1.43，有相當一部分村莊的容積率在2.0以上。部分區(qū)位條件好，靠近市場的村莊甚至高達4.0。遠高于一般的城市居住小區(qū)1.8的容積率，改造的難度很大。

(3)產(chǎn)業(yè)分布混亂，環(huán)境狀況惡化

不規(guī)范的鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村社企業(yè)、以租代征建設(shè)、租用民房辦家庭作坊式企業(yè)眾多，企業(yè)用房與居民房屋相互交織，企業(yè)生產(chǎn)時的廢水、廢氣、廢料隨意排放，加重了環(huán)境的惡化。

(4)違法用地、違章建筑嚴重

城中村常利用土地的區(qū)位優(yōu)勢，大量出租集體土地。據(jù)統(tǒng)計，該市2004年違法用地清理8000余宗、近13萬畝，大部分發(fā)生在城中村。城中村居民大量私建房屋用以出租，“握手樓”、“貼面樓”、窩棚式房屋占城中村房屋比重大，城中村的違法建設(shè)較為嚴重，特別是當城市建設(shè)需要進行拆遷時，許多村民把加層等違章建設(shè)當作獲取高額補償?shù)囊环N手段。

(5)人口結(jié)構(gòu)復雜，社會管理滯后

城中村聚集著大量的外來人口，有的城中村人口密度大，流動人口聚集，治安防范和矛盾化解機制弱，治安問題時有發(fā)生，管理形勢日趨嚴峻，造成諸多社會隱患和城市問題。

三、深入推進昆明市城中村改造的對策建議

1　堅持規(guī)劃先行，統(tǒng)籌合理布局

按照“規(guī)劃預定功能、功能引導產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)聚集企業(yè)、企業(yè)促進發(fā)展”的思路，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、完善功能”的原則，科學編制城中村一村一策改造規(guī)劃，實現(xiàn)與城市建設(shè)總體規(guī)劃和片區(qū)控制性詳細規(guī)劃相銜接，通過有序、有效的重建改造，合理調(diào)整城市用地布局，推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展、片區(qū)繁榮，完善城市功能，美化城市環(huán)境，提升城市品位。

2　整合土地資源，提高利用效率

在實施城中村重建改造進程中，除城市規(guī)劃涉及到市政公用設(shè)施及市級以上重大公益建設(shè)項目外，建成區(qū)內(nèi)城中村的現(xiàn)有集體土地以及周邊村集體經(jīng)濟組織擁有使用權(quán)的國有土地，不再審批與城中村改造重建無關(guān)的項目，城中村改造不再配給集體自留用地和審批新增宅基地。城中村重建改造項目的土地增值收益和建設(shè)項目的同級稅收留成部分，按返還比例，全部用于城中村改造。

3　推進市場運作，多方參與改造

堅持政府主導下的市場化運作，積極鼓勵社會資本參與城中村重建改造，拓寬城中村改造的融資渠道，出臺開發(fā)建設(shè)過程中涉及的城市建設(shè)配套費、土地出讓金、耕地開墾費等方面的優(yōu)惠政策，提高優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)參與城中村改造的積極性，努力提高重建改造項目的經(jīng)濟效益。

4　重視村民教育，提高就業(yè)技能

目前很多城市都存在重視城中村的景觀改造而忽視人的改造問題，改造后村民的生存方式?jīng)]有得到改變，帶來很多問題。因此，城中村改造應將村民納入教育培訓計劃，提高村民就業(yè)技能與水平，為村民自主創(chuàng)業(yè)提供智力與資金扶持。

5　完善配套制度，建立社會保障

嚴格堅持征地政策和補償安置標準，注意城市房屋拆遷和農(nóng)村房屋拆遷的區(qū)別，注重新老政策的銜接，不能隨意突破。要盡快完善戶籍、教育、土地等方面的配套制度建設(shè)，優(yōu)先為就業(yè)困難的城中村居民提供就業(yè)服務(wù)，實施與城市居民統(tǒng)一的最低生活保障，在征收土地同時建立養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)保險等為主體的社會保障制度。

城中村改造優(yōu)勢范文第4篇

城中村改造是城市建設(shè)和管理中最難的工作之一。本篇文章結(jié)合工作實際，結(jié)合自身發(fā)展的實際情況，探討進行城中村改造過程中村級組織發(fā)揮的作用，以及結(jié)合工作實際，結(jié)合自身發(fā)展闡述關(guān)于城中村改造產(chǎn)生的社會經(jīng)濟效益。

二、城中村

（一）含義

什么是城中村，城中村不?H是一種建筑房屋的形態(tài)，也是一種社會中的存在形態(tài)，城中村產(chǎn)生的根源是在城市化的進程中一些不良因素沒有瓦解。

（二）城中村未改善帶來的影響

在一些未經(jīng)過改造的城中村和老舊小區(qū)，各種電線電纜相互交織，形成了“空中蜘蛛網(wǎng)”，不僅有礙觀瞻，還存在很大的安全隱患。在這些混亂的電線電纜上，還懸掛著一些生活垃圾，如快遞盒、衣服、襪子、盛有食物湯水的塑料袋、紙屑、菜葉等等。有的電線甚至成了晾衣繩；同時在改造前，人們因居住環(huán)境較差，比較容易出現(xiàn)盜竊、丟失財物等問題；違法集建，環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量不好等常見情況也會發(fā)生。

三、城中村改造經(jīng)濟效益

（一）環(huán)境的改變

城中村高起點、高標準進行規(guī)劃和建設(shè)，居住與商業(yè)辦公兼容，各種市政配套設(shè)施齊全，將逐步實現(xiàn)“綠化、凈化、美化”三化要求。

（二）住房條件的改變

舊房換成采光充足、通風良好、結(jié)構(gòu)合理，水、電、氣、暖、有線電視等居住配套設(shè)施齊全的新房。

（三）村民個人收入的改變

城中村改變后將成為功能齊全的綜合區(qū)域，蘊含著巨大商機，將會給安置在該區(qū)域內(nèi)的村民提供大量的就業(yè)崗位，同時為村民從事第三產(chǎn)業(yè)提供良好的區(qū)位優(yōu)勢，村民個人收入將大大提高。

（四）提升群眾生活

提升群眾生活，增強群眾的文明意識，這樣做可以促使群眾之間的和諧發(fā)展，提升自身的文明意識。保障群眾享受改造的成果和文明進步的成果，積極建設(shè)文明和諧社區(qū)。

（五）進一步改善群眾居住環(huán)境

由于環(huán)境的改變、住房條件的改變、區(qū)域優(yōu)勢及房產(chǎn)價值的提升、居住人群層次的提高，將會使村民的生活習慣、文化層次和經(jīng)營方式得到改變，從而使村民的經(jīng)濟收入、文明程度、居住環(huán)境、生活質(zhì)量得到提高。

四、城中村改造環(huán)境效益

（一）改善環(huán)境，促進持續(xù)發(fā)展

實現(xiàn)城中村改造目標，呼應百姓需求、保障改善民生，實施城市總體規(guī)劃、提高城市居民生活品質(zhì)的迫切需要，也是新常態(tài)下轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，推動其由外延擴張式向內(nèi)涵提升式轉(zhuǎn)變的重要抓手，同時有助于環(huán)境可持續(xù)發(fā)展。

（二）美化城市，提升形象

城中村改造，將主城區(qū)城中村打造成配套完善、生活便利、環(huán)境優(yōu)美、管理有序的新型城市形象。陳舊的設(shè)施得以改善，這樣有助于提升城市形象以及將城市更加的美化起來。

（三）基礎(chǔ)建筑完善，改善居住環(huán)境

按照政府主導、市場運作，科學規(guī)劃、安置為先的原則，建高樓、騰空間，增綠地、造景觀。堅持重點改造與成片開發(fā)相結(jié)合，綜合開發(fā)與配套建設(shè)相結(jié)合，項目用地征遷與城中村改造相結(jié)合，積極穩(wěn)妥地加以推進改善居住環(huán)境。

五、突出強調(diào)三支隊伍促進城中村改造社會經(jīng)濟發(fā)展的作用

在城中村改造過程中，基層承擔著大量征遷任務(wù)，探索如何在征遷工作中更好發(fā)揮基層黨員干部帶頭模范作用，發(fā)揮好“三支隊伍”作用，即村級兩委會成員隊伍、村級黨員隊伍、村級代表隊伍，在全力保障城市化建設(shè)過程中尤為重要。

（一）抓好村級班子隊伍建設(shè)

村兩委班子是一個村的核心，是村級工作有序開展的保證。所謂“人看人、戶看戶、群眾看干部”，在城中村改造進程實踐中我們引導兩委班子做到“四帶頭”（帶頭學習政策、帶頭配合征遷、帶頭做親屬好友思想工作、帶頭規(guī)范自身行為），嚴格執(zhí)行“六不準”（不準以權(quán)謀私、不準阻撓抵制、不準漫天要價、不準向親護友、不準反面宣傳、不準背后煽動），全面推行“認親幫拆”工作機制。在全村形成了“黨員干部帶頭拆、領(lǐng)著干”的良好氛圍，為城中村改造打開局面。

（二）抓好村級黨員隊伍建設(shè)

對于老百姓來說，黨員的身份就是先進的代表，大家對黨員的期望值很高，黨員的一舉一動都體現(xiàn)著黨的先進性。我們在確保兩委班子成員全身心投入城中村改造后，進一步擴大隊伍，把征遷工作當作黨員鍛煉能力、錘煉作風的“大舞臺”，當作檢驗黨員素質(zhì)能力、打造“鐵軍”的“試金石”，充分發(fā)揮村級組織的主體作用后，黨員干部紛紛撲下身子幫助群眾解決征遷實際困難，著力化解各種矛盾，維護了群眾的根本利益，在實現(xiàn)和諧征遷上功不可沒。

第一，堅持每月開展黨員活動日活動，重點以組織黨員進行學習教育、開展環(huán)境衛(wèi)生大整治、參加黨員干部培訓等方式，以提高黨員隊伍的整體素質(zhì)。我個人認為，黨員固定活動日是一個很好的平臺，不僅發(fā)揮了黨員們在村里的作用，也給所有黨員們提供了相互交流的機會。

第二，堅持先鋒指數(shù)考評。我們充分利用黨員先鋒指數(shù)考評工作，在上級規(guī)定扣分的基礎(chǔ)上，根據(jù)我村黨員實際，制定出九龍村先鋒指數(shù)考評細則，并通過黨員審議同意后執(zhí)行。

（三）抓好村級村民代表隊伍建設(shè)

很多時候，大家工作中常常突出村干部、黨員地位，往往會忽視了村民代表的作用，實際上，村民代表這支隊伍是村里最精銳的一支隊伍，這支隊伍的建設(shè)，是體現(xiàn)一個村實力的重要證據(jù)。村里的代表不僅是村里的信息員，也是宣傳員和傳令兵。村民代表這支隊伍所發(fā)揮的作用不亞于我們黨員隊伍，加強對這支隊伍的管理和教育很有必要，這支隊伍抓好了，能夠進一步使得干部群關(guān)系進一步得到融洽，進而使得村級穩(wěn)定以及得到更多的保障。

六、城中村的改造進展

（一）為確保回遷安置房按期竣工

采取“時間倒逼、成果倒逼”的方式，細化分解目標任務(wù)，明確責任領(lǐng)導和責任人。堅持每周召開一次工作例會、每月召開一次專題分析會，及時掌握工作進展情況，對工作推進中遇到的困難和問題，采取“一個問題、一個領(lǐng)導，一套班子、一個方案，一個口徑、一抓到底”的辦法，逐一解決，有力、高效地推動回遷安置房建設(shè)。

（二）耕作標準、全面進展開來

每個工程都做到標準化、規(guī)范化、工藝化管理項目，低密度、大綠化、適度容積率。優(yōu)先啟動道路、綠化、學校等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，力求實現(xiàn)布局藝術(shù)化、造型景觀化、品位高端化，不斷完善和優(yōu)化城中村路網(wǎng)結(jié)構(gòu)和功能。整合并合理布局教育資源，滿足搬遷群眾對優(yōu)質(zhì)教育的需求，全面提高項目的建設(shè)和水平。

七、結(jié)語

城中村改造需要更加重視抓好村級三支隊伍建設(shè)，要更加重視“人的城鎮(zhèn)化”，設(shè)身處地為群眾考慮，對每一個城中村拆遷改造項目，面對“拆遷”“安置”“補償”等城中村改造中極為敏感和易引發(fā)矛盾的重點問題，正確的做法是“換位思考”，真正站在群眾的立場上，設(shè)身處地考慮群眾的實際困難、問題和顧慮，關(guān)注到每一個城中村居民擔憂的點滴細節(jié)，充分保障被拆遷人的權(quán)益，也只有這樣，城中村改造推進難才能破解。

城中村改造優(yōu)勢范文第5篇

關(guān)鍵詞：城中村改造；模式

中圖分類號：F291.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-02

一、國際港務(wù)區(qū)城中村基本情況

西安國際港務(wù)區(qū)位于西安主城區(qū)東北部灞河與渭河之間的三角洲地帶，園區(qū)規(guī)劃目標是建設(shè)中國最大的陸港和黃河中上游地區(qū)最大的商貿(mào)物流集散中心。規(guī)劃控制區(qū)面積120平方公里，規(guī)劃建設(shè)區(qū)面積44.6平方公里，區(qū)域內(nèi)涉及未改造的行政村34個、11500戶、65000名農(nóng)民，人口組成多元復雜，違章建筑相對較多，園區(qū)規(guī)劃要求高，土地使用面積大，綜合改造涉及面廣，重新安置的經(jīng)濟和社會成本巨大，需要巨額的資金投入。

二、城中村改造指導思想

城中村改造是一項復雜的系統(tǒng)工程，牽扯的面極廣，利益訴求多元，關(guān)系到社會的穩(wěn)定，弱勢群體的保護，和被拆遷村民的利益密切相關(guān)。港務(wù)區(qū)以“科學發(fā)展觀，以人為本”作為城中村改造的指導思想，兼顧群眾的短期和長期利益訴求，設(shè)身處地的為群眾著想，千方百計解決群眾的實際困難和問題。把城中村改造當作一項愛民、惠民工程來實施，從根本上保證在改造真正惠及每一位村民，徹底改變村民的命運。

三、城中村改造基本原則

針對西安國際港務(wù)區(qū)的具體狀況，城中村改造需要充分調(diào)動各方面的積極性，依法保護城中村集體經(jīng)濟組織和村民的合法權(quán)益，統(tǒng)籌兼顧國家、集體、個人以及投資者的利益，達到村民、開發(fā)企業(yè)、政府“三方滿意”的目標，須遵守以下三個基本原則：

（1）生活水平不降低原則

要保障征地拆遷前后被征地拆遷安置村民生活水平不降。即短期內(nèi)要保證村民有一定的現(xiàn)金收入，又要有長期的穩(wěn)定收益。

（2）和諧拆遷原則

和諧拆遷就是最大限度的滿足村民的訴求，最大程度地減少村民的上訪事件發(fā)生。

（3）開發(fā)商利潤最大化原則

在保證村民利益的前提下，為調(diào)動開發(fā)商的積極性，適當增加給開發(fā)商土地供應面積或提高容積率，以保證開發(fā)商合理的利潤。

四、城中村改造模式

國際港務(wù)區(qū)城中村數(shù)目較多，類型多樣，各個街道辦事處轄區(qū)城中村情況不同，既有己被市區(qū)包圍多年，與其它用地混雜的村莊，也有位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，剛剛步入城中村范疇的村莊，因此城中村改造需要在堅持原則的前提下結(jié)合實際情況，采用具體改造模式。

1.政府主導，科學規(guī)劃

政府主導指依靠政府的公信力，強大的財力，物力，人力資源，以際港務(wù)區(qū)黨工委、管委會為改造主體，重點做好科學規(guī)劃、政策制定，監(jiān)督檢查，保障改造規(guī)劃的正確實施，法規(guī)政策嚴肅統(tǒng)一，確保改造工作的公開、公平、公正的順利進行[1]。政府主導下的城中村改造工作，政府的公信力能得到改造雙方的充分信任，消除以往開發(fā)商獨自開發(fā)的許多弊端，架起投資商和被拆遷人之間的橋梁[2]。科學規(guī)劃是指將“城中村”改造規(guī)劃與國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃、年度土地供應計劃和年度建設(shè)用地計劃等相銜接，協(xié)調(diào)存量土地的開發(fā)進度與經(jīng)濟社會的發(fā)展需求。深入研究不同“城中村”的位置、特點和問題，針對不同地區(qū)、不同類型“城中村”的具體情況，制定不同的改造策略，以多種模式進行改造。要采取積極、穩(wěn)妥、有序的方法推進，盡量減少對城市社會、經(jīng)濟的消極影響[3]政府立足于全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展大局，依托區(qū)位優(yōu)勢，對全區(qū)所有城中村改造項目進行精心策劃和包裝。對每一個城中村都制定綜合改造規(guī)劃方案，做到整個拆遷改造工作高起點、準定位、細策劃、精包裝。

2.市場運作，多方參與

城中村改造是政府推導下帶有強力治理和整改的舉措，需要大量引入資金，而解決資金的最好方式莫過于市場化運作。堅持市場化運作，就在政府主導，科學規(guī)劃的基礎(chǔ)上，城中村改造，土地出讓，實行徹底的市場化運作模式，由開發(fā)商和入駐企業(yè)進行，政府只需要提供優(yōu)惠的招商政策而無需財政投入，使有限的財政資金可以更多的投入到基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)上[4]。其次，開發(fā)商的介入加劇了市場競爭，提高了效率，同時避免了行政權(quán)力介入引發(fā)的社會矛盾。實行投資商、村居民和政府三方協(xié)作，投資商和村居居民作為利益載體，政府作為保障，三方按協(xié)議明確各自的權(quán)力義務(wù)，使整個拆遷改造工作具有一定的科學性、合理性和可操作性[5，6]。

3.有形與無形結(jié)合

國際港務(wù)區(qū)結(jié)合自身體制和城中村現(xiàn)狀，改造方式選擇無形改造和有形改造相結(jié)合，二者并重，無形改造先行的方式[7]。

3.1有形改造

所謂有形改造是指城中村改造中征地拆遷，舊村改造、城中村拆除和新區(qū)建設(shè)的部分，簡言之有形改造就是舊村拆除和新區(qū)建設(shè)[8]。

對征地拆遷后的村民安置補償以被拆遷人所持有的《集體土地使用證》上載明的宅基地“該戶標準面積”為標準進行補償認定。

具體安置補償方式采用貨幣補償方式和產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。為解決實際有形改造中可能出現(xiàn)的調(diào)換價格標準等眾多問題，確立了具體產(chǎn)權(quán)調(diào)換價格比標準。針對村民土地征收后安置房建設(shè)好前，存在一個拆遷過渡時期，對此西安國際港務(wù)區(qū)充分考慮到村民的實際困難，城中村改造相關(guān)政策中制定了人性化條款，對過渡期的村民經(jīng)行過渡費補償。同時考慮到貨幣補償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式的差異性，對選擇貨幣補償?shù)拇宀恢Ц哆^渡補助費。